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知っておくべき基礎知識
従来は、土地は保有しているだけで意味がありました。確実な値上がりが見込め、将来的に多額の現金収入をもたらす可能性が高かったからです。
しかし、「土地神話」は崩壊し、土地の資産性も大きく下がりました。
最近になって、一部地域では「地価の下げ止まり」が見られるようにはなりましたが、多くの地域では依然として値下がり圧力は残っています。
保有していても値段が下がり続ける可能性がある一方で、土地を持っていることで発生する「負担」はいろいろあります。
固定資産税や都市計画税が毎年かかりますし、さらには将来の相続税も心配しなければなりません。
土地は持っているだけでは価値がありません。「資産」として有効に活用してこそ生きてくるものです。
土地は活用しないと生きてきません。
そのためには、以下の視点で土地を評価し、活用法を検討する必要があります。
その土地から、毎年挙がってくる「収益」を重視します。
固定資産税などの「コスト」をどれだけ上回るか、ということはもちろん、金利や経済情勢の変化に強い、
安定したリターンが得られるかどうかも重要な要素になります。
現在得られている収益も重要ですが、「潜在的にどのぐらいの収益力があるか」という視点も欠かせません。
「利用形態を変えれば相当な収益が得られるのではないか」と思われる物件も少なくありません。
「今空いている土地や収益が少ない土地を使って活用しよう」という考え方になりがちですが、
それでは最適な解決策につながらないケースもありえます。
財産の中に占める土地の割合が大きい方の場合、将来、相続が発生した際に問題が発生するおそれがあります。
多額の相続税を納税したり、遺産分割で現金を渡したりと、まとまった現金を捻出する必要が生じます。
また、遺産分割協議そのものが難航し、兄弟間の関係悪化ということにも備えなければなりません。
資金の捻出には、土地の売却で対応することになりますが、売却が円滑に進まない可能性もあります。
事前の対策で、「税額を抑える」「現金を用意しておく」「分割がしやすいようにする」といったことをしておくのがいいでしょう。
「収益性」「活用可能性」「相続対策」の3つの視点に沿った、最適な土地活用プランを策定するためには、
不動産会社や税理士など専門家に相談しながら、所有資産全体を見渡し、検討を行う必要があります。
「収益性」や「活用可能性」を分析するためには、すべての土地に関する状況を把握しなければなりません。
また「相続対策」を考える際には、「相続税がいくらぐらいかかるか」を把握しておく必要があります。
そのためには土地以外の財産（金融資産や借入金）についての情報が必要です。
したがって、「3つの視点に沿ったプランニング」は、すべての土地に関する詳細な情報と、
土地以外の財産に関する情報を用いて、広い視野で検討することになります。
広い視野に立つことで、「真の課題」「今やるべきこと」が明らかになります。
相続税は、100人中4～5人にしかかからない税金です。しかし税金がかかる4～5人にとっては、負担が重いものです。
換金性の低い財産であっても課税対象になり、税率も累進的ですので、税額が億単位になることもあります。
遺産分割で現金を渡さなければならない場合は、必要な現金はさらに多くなります。
また、遺産分割協議そのものが難航し、兄弟間の関係悪化ということにも備えなければなりません。
資金の捻出には、土地の売却で対応することになりますが、売却が円滑に進まない可能性もありますので、事前に対策をしておくべきです。
相続税の計算における価格（相続税評価額）は、利用形態によって変わってきますので、人為的に引き下げることも可能です。
例えばマンションを建てることで、評価額はおよそ2割下がります。
相続税の納税は現金で一括して行うのが原則ですので、多額の現金が必要になります。
しかも「10ヵ月以内」の申告期限がありますので、早い段階で現金を用意しなければなりません。
多くの場合、土地の売却で対応しますが、思ったほど価格がつかない、申告期限までに買い手が見つからない、といったこともありえます。
納税資金をあらかじめ用意しておくというのも、重要な対策となります。
親がせっかく残してくれた財産をめぐり、兄弟間の関係が悪化するのは非常に不幸なことです。
遺産分割協議がまとまらない場合、土地を「共有」するケースが見られますが、
将来、売却等を行う際、全員の合意が必要になり、トラブルのもとになりかねません。
あらかじめ「分割しやすい形にする」といった対策も必要になることがあります。
配偶者が遺産を相続した場合、相続額が1億6千万円までであれば配偶者に相続税はかかりません。
仮に1億6千万円を超えても、法定相続分（全財産の半分）までであればやはり税金はかかりません。
したがって、配偶者の相続分を大きくした方が、全体での相続税額も少なくなります。
しかし、配偶者の相続分が大きいということは、配偶者が亡くなったときの相続税額も大きくなるということです。
配偶者が亡くなったときの相続を「二次相続」と言いますが、二次相続まで考慮して遺産分割するのが賢明な方法と言えます。
活用がうまくいって、収益が順調にあがるようになると、資金が蓄積されていきます。
ただし蓄積された資金も相続財産になります。したがって、相続税額は活用前より増えることもあります。
そのため、「収益性が高いと相続対策としての意味がない」「相続発生時に借入がたくさん残っているほうがいい」というような論調が見受けられます。
しかし、収益性が低い物件を残された家族はどうなるのでしょうか。借入をして建物を建てたような場合、その返済に家族が苦労することになります。
これでは、「国に払うお金（相続税）が減った代わりに民間（銀行）に払うお金ができてしまった」だけで、全く意味がありません。
活用が成功した場合、相続税額は増えても「納税資金の確保」が達成され、その後もご家族の安定収入につながる「優良資産」として機能します。
相続対策とは言っても、税額を減らす（増やさない）ことにとらわれてはいけません。
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